最近位于鼓楼西的华润中寰悦府上市，群友询问有没有什么开盘消息，他感觉这个项目开盘完就没声音了。
下面就从这个项目做切入点，聊聊目前的福州改善市场。
开盘情况
克尔瑞给出的消息是：
本周【华润中寰悦府】开盘，推出186套，预售证均价约为49551元/㎡（含装修），折后均价约4.4万/㎡，主推129㎡-1167㎡四房产品，整体去化率一般。
八闽楼市给出的消息是：
首开186套仅售出30套，去化率16%。
分析：对于项目的首次上市，4栋住宅，把所有产品全部推出，其中2号楼小高层+远离二环，算是较有优势的楼栋，不过备案均价高达4.97W，并不低。
作为对比高层的3号楼，备案均价4.74W，东端头比西端便宜1100，看来噪音的因素还是影响不小。
此外还把唯一的167楼栋也一次性上市。
这样的推盘，最终拿到这个去化数据，个人还是觉得出乎意外。
项目分析
中寰悦府的产品定位，主打129、139的刚改产品，加上怡山小+杨桥中的加持。
可以算定位+需求非常契合地缘。
虽然怡山小作为学区有很大疑问，杨桥中未来升学率也值得思考。
但是放在目前市场，这种搭配并不算差，卖点蛮清晰的。
最终首开这种数据，只能说新盘的改善购买力，比想象的还糟糕。
对于中寰悦府，地处鼓楼西，前几年这里供应了改善新盘福州源，二手大幅涨价。
同样划片的融侨悦府、融信澜郡等，二手高峰突破5W。
后来台江的上海西旧改，两大第四代住宅，其中建发璞云精装4.8W的价格更是热销。
只不过如今回头再看这个新盘所在的时机，却已经早已不同往日。
目前鼓台大幅供应，后续周边的凤凰西两大国企新盘，蓄势待发。
稍远的台江改善新盘，建发瑞云、绿城芝兰月华，都对客源存在吸引。
可以说整个大鼓台西的地缘改善，实际经过3年的时间，已经被榨干的所剩无几。
最简单的案例，就是当初保利拿下的鼓楼西地块，定位第四代住宅，看到天琴湾高价热销。
仅112套的保利天珺，周边断供多年的富人区，最终2024年1月启动网签，直到现在都未清盘，还剩12套。
这个项目的表现，其实已经预示了鼓楼西的需求，并没有想象的理想。
此外，不同于以往外来房企压着本土国企打。
现在本土国企的产品表现并不算差，就像绿城带来了海派风，短短时间，左海建总，已经把这个风格玩的遍地都是。
所谓的产品力基础，在目前的时代下，不会创新会搬运足够了。
至少在目前中寰悦府的展现来看，群友的讨论里面，产品得到好评条数，并不如左海建总在金山的部分项目。
改善市场
聊改善市场前，再看看几个近期的新盘预期：
首先是金山的元璟TOD，这个低密地块，从目前资料来看，洋房主打135-175的大平层，别墅是175左右。
很明显这又是一个改善盘。
结合目前金山已经对外的新盘，整个金山目前能看到的刚需盘，仅一个流花溪二期。
稍微门槛低一些也就建总瑞璟，此外基本都在130平以上。
这就是金山的供应情况，可想而知这个区域的改善要如何被榨干。
此外，群友分享的左海在南二环的缦和公馆，从楼栋信息来看：
这个项目主打2T2的板楼，面积从169-210平，这个产品段无疑会是南二环的天花板。
当初的融侨则徐道壹号，主打130，143的刚改产品，已经是板块新盘里面少有的非刚需产品。
后来四大金刚，建总的江南尚璟，给出115起步的刚改门槛。
最终的去化数据是175平到现在去化率仅35%，剩余去化率接近90%。
在这样的客源表现下，缦和公馆的起步就是尚璟的头部，不知道南二环还有多少改善可以够榨。
此外，房企在紫阳拿下的紫阳隐翠公馆，给出更是最高端的系列，起步面积近200平。
这就是福州改善供应的一个缩影，这里就不作大盘点了。
在这样的改善供应下，群友分享的价格走势如何？
首先是在改善新盘里面去化不错的绿城芝兰月华，月均30套，改善里面去化最佳的一个。
今年1月初，项目是备案价83折，对比上周的网签均价，是72折。
此外，福州的顶豪建发紫宸，群友也有所观察，上涨网签3套，备案价的8折，对比年初85-83折，折扣也在下滑。
这就是群友观察到的改善新盘的两大走势，看上去卖得不错的新盘，实际对比年初价格都在下调。
只不过不是那种特价，放大了市场信号而已。
所以这就构造了福州目前改善市场的情况，改善天量供应，旧改还在持续，改善客源越来越少，在售新盘价格持续下调。
就像每个板块的改善都经历了它的巅峰，西区的巅峰就是上海西的建发璞云，东二环就是建发养云，五四北就是建发璟园。
现在回头看，这些板块的改善需求，实际都在那个时间点被榨干的严重。
至于很多老改善区域的置换，实际也并没有想象的简单，二手市场在被新规冲击，更优质的户型，更优质的社区，让老破二手在市场流通加大，特别那种大户型。
这样也就压制了所谓的置换需求，卖不掉的二手，又多少还有足够预算上车新盘。
这样的案例，除了鼓楼西的保利天珺打破了融侨锦江改善印象外，近期的左海烟山江翠，地处外滩板块。
这里更是改善需求旺盛，加上项目学区预期，这样的条件，网签5个月，103套，依旧低于预期。
可以说，福州楼市，刚需房市场觉得客源太挑，预算有限，利润空间太小，转而都开始卷改善。
这也造就了：十个新盘九个改善，剩下一个也要称轻改，刚需成了敏感词。
综上，目前部分新盘开盘不及预期，也仅仅是个开始而已，真正的改善内斗，预计在明年。
凤凰西两大新盘、榕发-金屏档地块、二内晋几个新盘、鼓楼袖珍新盘，还有环南3个新盘，以及后续推进的河南旧改等。
这样天量的供应背后，抢客源注定是楼市主旋律。
只不过，在经历了这几年改善席卷后，回头看可能才发现原来改善早已经被榨干。
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